Logement neuf : que faire en cas de non-respect du contrat de réservation ?

Si la signature d’un contrat de réservation n’est pas obligatoire, elle est toutefois automatique lors de l’achat d’un logement neuf sur plan. Ce contrat protège l'acheteur en cas de litiges avec le promoteur : comment faire si les clauses du contrat ne sont pas respectées ?

Logement sur plan : un contrat de réservation automatique  

S’il n’est pas obligatoire, le contrat de réservation est systématique pour conclure l’achat d’un logement neuf sur plan. Le logement n'étant pas encore construit, ce contrat permet à l'acheteur de s’assurer que le logement lui est bien réservé et que le promoteur respectera les mentions indiquées dans le contrat. La signature du contrat de réservation entraîne le versement d’un dépôt de garantie, ne pouvant pas dépasser 5 % du prix de vente si le délai de livraison est inférieur à 1 an, et 2 % si ce délai est compris entre 1 et 2 ans. Au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Précisons que l’acheteur bénéficie d'un délai de 10 jours après la signature pour renoncer à l'achat sans motif. Son dépôt de garantie lui est alors remboursé. Au-delà de 10 jours, l'acheteur s'engage à acheter le bien.

Quand peut-on considérer que le contrat de réservation n’a pas été respecté ?

Le contrat de réservation doit comporter certaines mentions légales, comme la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales, le prix prévisionnel de vente, la situation du logement dans l'immeuble, une notice technique détaillée du logement (matériaux utilisés, équipements installés…) et la date de la signature du contrat de vente définitif. Une fois le délai de rétractation passé, l’acheteur peut obtenir le remboursement intégral du dépôt de garantie si la vente ne peut pas se conclure en raison du non-respect du contrat de réservation : vente non conclue dans le délai prévu du fait du vendeur, prix excédant de plus de 5 % du prix prévisionnel… ou encore réduction de la valeur supérieure à 10 % de l’immeuble liée à une diminution de sa consistance ou de la qualité de ses ouvrages. 

Dans quels cas le promoteur peut-il modifier le contrat de réservation ?

Le contrat de réservation engage le promoteur à réserver un logement à l'acheteur, mais ne l’oblige pas à vendre exactement le bien mentionné dans le descriptif. Le contrat de réservation peut notamment contenir des clauses d'équivalence ou de tolérance. La première permet au promoteur de remplacer un matériau ou un équipement par un autre de qualité supérieure ou équivalente. La seconde prévoit des marges d'erreur acceptables dans la mesure des dimensions du logement. Le promoteur peut donc modifier légèrement son projet. Si c'est le cas, il doit toutefois en avertir l'acheteur, qui peut alors se rétracter et récupérer son dépôt de garantie. Dans ce cas, il doit envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception pour justifier sa décision.